Государство стало выставлять на торги памятники архитектуры, но это не всегда может спасти их от разрушения
Сейчас в России насчитывается около 7 тысяч усадеб. Эта цифра, по данным фонда «Возрождение русской усадьбы», включает в себя и хорошо сохранившиеся памятники, и руины.
И с каждым годом их становится все меньше. Например, в Калужской области из 2500 усадеб сохранились лишь 210. Причем финансирование таких объектов традиционно идет по остаточному принципу.
Теперь это бремя государство решило переложить на частные плечи и стало выставлять усадьбы на торги. Особая привлекательность памятников культурного наследия для инвесторов связана с тем, что к усадьбам могут прилагаться тысячи гектаров для сохранения объекта в его исторической среде.
«В 80% загородных усадеб помимо дома, флигелей, парка и прудов был большой хозяйственный комплекс, кормивший хозяев и дававший товар для продажи», — рассказала «Труду-7» генеральный директор некоммерческого партнерства «Русская усадьба» Вера Стерлина. Все это может получить инвестор от государства, обязуясь сохранить и восстановить в срок то, что прописано в охранном обязательстве — неотъемлемой части договора покупки или долгосрочной аренды.
Новая жизнь
Иногда усадьбы восстанавливают для частного проживания состоятельных семей, которым уже тесно на Рублевке. «В таком случае велика вероятность восстановления хозяйственного комплекса усадьбы — вплоть до производства экологически чистых продуктов питания», — объясняет Стерлина.
Однако восстановление усадьбы для использования по прямому назначению — в качестве семейного гнезда — единичное явление. Чаще всего из памятника делают туристический, культурно-деловой центр. Иными словами, пытаются наладить его коммерческое использование. Самый яркий пример — усадьба Середниково Лермонтовых-Столыпиных (Московская область). Доход там получают от сдачи главного дома в аренду под деловые семинары, тренинги, праздники и киносъемки. И, конечно, там проводятся экскурсии.
Судьбу Середниково может повторить подмосковное Гребнево, но сейчас вокруг него развернулась жесточайшая борьба. Президент фонда «Возрождение русской усадьбы» Виссарион Алявдин рассказывает, что местная власть готова раздать земли вокруг усадьбы под застройку. «Находят экспертов, которые считают, что зону охраны надо откорректировать в сторону уменьшения», — рассказывает схему Алявдин.
Наконец, третий вариант восстановления памятника — сделать из него корпоративную резиденцию. Так поступила строительная компания «КОНКОР», чья резиденция находится в отреставрированной ею же усадьбе священника Белюстина (Калязин, Тверская область).
При этом туристы по закону имеют право доступа на территорию памятника независимо от того, во что его превратил новый владелец. Но поскольку график определяет собственник, то в случае с усадьбой корпоративной резиденцией время посещения будет сильно ограничено. Да и увидеть удастся далеко не все закоулки бывшей барской вотчины.
Аренда опасна
Опыт незначительного числа энтузиастов, взявшихся возрождать усадьбы за свои деньги, говорит, что потока желающих на предстоящих аукционах не будет.
Меценату Сергею Леонтьеву удалось купить за 46 тысяч долларов усадьбу Воронино в Ярославской области, принадлежавшую его прадеду. В планах — открыть музей усадебной культуры, показать, какими были парки в типичной усадьбе XIX века.
Но ему повезло больше, чем остальным. Другим меценатам приходится довольствоваться долгосрочной арендой. На таких условия швейцарец Кристофер Муравьев-Апостол взялся за сложную реставрацию старинного деревянного дома, принадлежавшего его роду (дом 23 по Старой Басманной в Москве).
Возможно, ему удастся получить дом в собственность, но координатор движения «Архнадзор» Рустам Рахматуллин обращает внимание на несправедливость: «Люди, уже вложившиеся в памятник, идут на тендер наравне с прочими, потому что закон не предусматривает для них преференций». Рахматуллин знает и много случаев небрежности арендаторов: «300-летний деревянный дом усадьбы Всеволжских (улица Тимура Фрунзе, Москва) разобрали на бревна и заменили новодельным срубом из дачного кругляка».
Инвестор больше заинтересован в приобретении памятника, а не в аренде, пусть и долгосрочной. «Если человек получает памятник, приходит понимание ответственности», — говорит Алявдин, который считает единственным спасением приватизацию. Рахматуллин же уверен, что главное — способность государства настоять на исполнении законов о наследии.
По словам Алявдина, иногда инвесторы уже после покупки понимают, сколько им предстоит потратить на реставрацию усадьбы, и бывают неприятно удивлены сметами. «Следует заранее осмотреть объект и понять, какие условия будет содержать охранное обязательство», — говорит он.
Собрать по сусекам
Впрочем, это не последние риски, с которыми связано частное возрождение памятников. Больше подводных камней таит в себе статус земельных территорий бывшего усадебного комплекса.
«Хотя усадьба — это единый комплекс, в большинстве случаев с земельными бумагами — полная неразбериха», — начинает перечислять трудности соавтор исследования «Возрождение усадеб и комплексное развитие прилегающих территорий» Владислав Егоров.
По его словам, вплотную к территориям большинства усадеб стоят различные жилые и нежилые дома. Без документа нет и понимания, можно ли трогать эти земли.
«Бывшие угодья попали в Гослесфонд, тогда как по логике должны числиться как земли историко-культурного назначения, — говорит Стерлина. — Но перевод в другую категорию очень непрост».
За почти век бесхозяйного использования земли по кусочкам отошли различным организациям. «Колхозов, на балансе которых находились усадьбы, больше нет, поэтому старинный дом или руины надо сперва закрепить в собственности местной администрации», — объясняет Стерлина.
Для этого необходимо собрать все документы, подать в суд иск на признание прав, ждать 11 месяцев — срок, в течение которого выявляется, нет ли других законных претендентов на владение. И только потом проводить тендер.
Ничьи усадьбы
В Москве вообще часто непонятно, кто будет выступать продавцом памятника. Товар оказался не готов к торгам.
Рустам Рахматуллин объяснил «Труду-7», что каша заварилась, когда бывший президент Борис Ельцин издал указ об автоматическом переходе памятников федерального значения в федеральную же собственность, а тогдашний мэр Москвы Юрий Лужков в ответ стал регистрировать их за столицей.
«Конституционный суд предложил разграничить собственность протоколами и утвердить их в правительстве», — рассказывает Рахматуллин.
Московско-федеральная комиссия до сих пор пишет и переписывает эти протоколы, но только некоторые из них стали постановлениями правительства. Принадлежность многих зданий все еще не определена. «И это исключает их добросовестную приватизацию, — объясняет Рахматуллин. — Если купить у Москвы, федералы оспорят сделку, и наоборот».
К числу таких объектов относится часть усадьбы Матвея Казакова (Малый Златоустинский переулок, Москва). В ансамбле есть «ничье» здание архитектурной школы. Оно пустует, его начали обживать бомжи. «Чаще всего памятники гибнут в период отсутствия хозяина», — сетует Алявдин.
Распилить по кускам
Еще один риск для меценатов — угроза распила памятника почти в прямом смысле этого слова. Норма о целостности ансамбля при продаже есть только в московском законодательстве, которое не распространяется на памятники федеральной принадлежности.
Рахматуллин рассказал недавний случай с усадьбой Щукина (Малая Грузинская улица, Москва), состоящей из строений, часть которых зарегистрирована в Росимуществе, часть — в Мосимуществе: «Внезапно федеральная часть была выставлена на торги, а в городской все еще расположен Городской биологический музей».
В какую цену гектар истории?
«Вторичных продаж, от собственника к собственнику, очень мало, и они не могут дать представления о средней цене того, за сколько можно купить усадьбу», — говорит Алявдин.
Зато есть цифры, которые позволяют оценить масштаб затрат на восстановление исторического облика усадеб. «На крупную усадьбу, такую как Архангельское в Москве, уйдет 10–20 млн. долларов, — говорит Егоров. — Небольшие будут стоить дешевле».
Эксперт по усадьбам из риелторской компании Penny Lane Виктор Смоленский отмечает, что каждый случай индивидуален. «Здания в разном состоянии, но работы по восстановлению элементов, представляющих культурную ценность, стоят бешеных денег», — рассказал он «Труду-7»
По оценке Егорова, один квадратный метр усадьбы требует вложений до 5 тысяч долларов. Для сравнения: квадратный метр загородной недвижимости премиум-класса, по прогнозам Penny Lane, в этом году будет стоить 5100 долларов, а бизнес-класса — 4600.
«С коммерческой точки зрения выгоднее снести старые здания и построить, используя ландшафты, новые», — говорит Смоленский.
Отпугивает инвесторов и то, что закон не оговаривает налоговые или страховые льготы пользователям памятников. В нем сказано, что затраты на восстановление арендованного объекта могут быть учтены как арендная плата или компенсированы государством. «Но при наших драконовских налогах восстановительные работы ведутся чаще всего всерую», — уверяет Стерлина.
Мало сдано в аренду
По информации Стерлиной, сейчас в Московской области в частную собственность (либо в долгосрочную аренду, что реже) переданы и восстанавливаются 10 усадеб, в Калужской — 13, в Смоленской — три, в Тульской — 11, в Ярославской — три.
Замдиректора департамента культурного наследия и изобразительного искусства Минкультуры России Владимир Цветнов подтверждает, что процент переданных в частные руки усадеб очень маленький.
При министерстве уже 10 лет функционирует Агентство по управлению памятниками. «Схема такая: мы по согласованию с Росимуществом передали агентству в управление памятники в разных регионах России, а за счет сдачи их в аренду агентство привлекает средства на восстановление других памятников», — пояснил Цветнов. Пока на эти средства удается реставрировать лишь один-два памятника.
Для привлечения инвесторов, по мнению Цветнова, важно добиться поправок в 73-й ФЗ «Об объектах культурного наследия» для повышения инвестиционной привлекательности.
По его словам, строить новое здание ресторана на территории усадьбы нельзя, но, к примеру, переоборудовать существующий флигель под кафе можно. «Иначе останемся у разбитого корыта», — резюмирует Цветнов.